Qiyosiy yondashuv. ko'chmas mulk qiymatini aniqlash uchun usullari

ko'chmas mulk baholash ishlari sohasida jahon amaliyotida uch yondashuvlarni ishlatiladi:

• qiyosiy yoki bozor;
• qimmat;
• foydali.

usuli tanlash muayyan atrofida rivojlangan baholash ob'ekti va real vaziyat, bog'liq ko'chmas mulk turi. Biroq, eng ishonchli usuli hali baho qiymatini belgilashda qiyosiy yondashuv hisoblanadi.

qiyosiy baholash asosiy tamoyillari

Qiyosiy yondashuv - mol-mulkning bozor qiymatini aniqlash uchun metodlarni majmui. shunga o'xshash ob'ektlar bilan solishtirganda taxmin xususiyat.

quyidagi tamoyillar asosida baholash asosi:

• Talab va TAKLIF. Bu ikki ko'rsatkichlar chambarchas takliflar cheklangan soni ma'lum bir talabni ko'taradi, bog'liq, va aksincha, ko'proq takliflar, kam talab.
• Almashtirish. Na xaridor bo'lsa shunga o'xshash xususiyatlari bilan mulk qiymati kamroq ko'proq pul to'lashga emas.

bozor qiymati tushunchasi muvozanat narxi tushunchaga deyarli bir xil bo'ladi. muvozanat narxi - miqdoriy xususiyatlari va nisbatan loyihaning talab va taklif aniqlash narxlash omillar majmui hisoblanadi.

kek tanlash uchun asosiy mezon ko'chmas mulk qiymatini aniqlash uchun

qiyosiy tahlil, bir qator hisobga olinadi va ularning birikish tugamas deyarli teng etiladi elementlari. Shuning uchun, qachon narxlanish bevosita ta'sir omillar muayyan miqdordagi tahlil.

elementlar bilan taqqoslash. bir o'ng sifatida

Har qanday to'siq yoki qullik taxmin ob'ekt qiymati kamayishiga olib keladi. Ya'ni, mulk huquqi har qanday cheklash - narxlarini kamaytirish. ob'ekt aksincha, kamchiliklari, narxi yo'q teng ob'ektlar bilan solishtirganda taxmin bo'lsa, ziyoda.

er qulayliklarni mavjudligi uchun - faqat qadam-pastga omil emas. qiymatini baholash juda muhim ahamiyatga ega, er yoki ijaraga olish huquqini, doimiy foydalanish egalik klubi qiladi. So'nggi ikki qoidalari omillar pasaytirish uchun amal qiladi. Bu yer yanada u bilan shug'ullanish uchun muayyan cheklashlar mavjud bo'lsin, juda muhim ahamiyatga ega.

sotish shartlari

baholanadi ob'ekt, albatta, sotish xos xususiyatlarga ega bo'lsa, bunday sharoitlar hisobga olinadi.

pasaytirish omillari hisoblanadi bankrot, o'z ichiga ob'ekt ko'chmas mulk bozorining ta'sir qilish muddati, albatta, shunga o'xshash ob'ektlar bilan solishtirganda kamayadi, chunki, shoshib sotuvchi, bir sotib olish va sotish bitimni qilish.

muhim ta'siri va tegishli aloqa, hamkorlik baholash, lekin bu risklarni baholash qiyin.

xaridor va sotuvchi lizing munosabatlarini bog'liq, va soliq to'lovlari bo'yicha tejash maqsadida, ular o'rtasida savdo shartnomasini tuzish rejalashtirilmoqda bo'lsa, albatta, taxmin qiymati past bo'ladi. Bu holda motivatsiya, bir - bitim tomonlar boshqa nodavlat bozor munosabatlari bilan bog'liq bo'lib, shu sababli, sotuvchi aslida xaridor uchun qarz beradi. Bunday vaziyat, bitim variant shartlari asosida bo'ladi, agar.

infratuzilmani rivojlantirish uchun davlat subsidiyalar olish istiqbolini olib kelishi mumkin Turarjoy ko'chmas mulk baholanadi qiymatini oshirish uchun. gumon imtiyozli kreditlash hajmi sübvansiyonlu va bozor kreditlash o'rtasidagi farq aniqlanadi.

bozor sharoitlari

shunga o'xshash xususiyatlari va ekspert uchun bozor narxi o'rtasidagi muhim farq bor bo'lsa, manfiy tomonga foydalanish mumkin.

baholashda funksiyalarini o'zgartirish, shuningdek, talab va taklif ta'siri sifatida hisobga olinishi mumkin.

Sayt Manzil mulk

(Er uchun) jismoniy omillar

er baholashda qiyosiy yondashuv ob'ekt mulkni yig'ish xususiyatlarini o'z ichiga oladi:

• hajmi;
• shakllantirish;
• Geologiya;
• topografiyasi;
• qonunbuzarliklar bartaraf bo'lsin, yer o'simliklar tozalanadi yo'qmi, deb tayyorgarlik darajasi;
• sifati ko'rsatkichlari tuproq.

eng diqqatga sazovor tepaliklar yoki etaklarida, tosh shakllanishi yoki ariqlarda borligini yoki yo'qligini emas. E'tiborga molik, erning ba'zi tashish hajmi, uning kuchi, er osti suv mavjudligi. minerallarning mumkin yuzaga haqida ma'lumot bo'lsa, u, juda muhim ahamiyatga ega. Axborot tasdiqladi bo'lsa, er kelajakda bir yukini ega bo'lishi talab etiladi.

ob'ekt umumiy xususiyatlari baholanadi uchun

Bozor taqqoslash yondashuv - muassasalari xarajatlarini ko'paytirish xossalarini o'rganish. Bu o'z ichiga oladi:

• bir bino yoki binolarni hajmi;
• Baland binolar;
• va yordamchi ob'ektlar mavjudligi maydoni;
• Shift balandligi.

Muhim yanada zamonaviy va u ko'proq ishonchli bino, mol-mulk yuqori qiymatini qurilgan qaysi material hisoblanadi. Oxirgi lekin eng kam emas qiymati va binoning umumiy ko'rinishi, ta'mirlash va oson kirish mavjudligi. hovlisidan kiritish bo'lsa, u bir qadam-pastga omil bo'ladi.

texnik yo'qligi - bu o'zgartirish uchun imkoniyat bo'ladi baholash hisoboti. Ushbu hisob hisobga qurilish yoki ta'mirlash band investitsiyalar olingan foyda olib, ta'mirlash yoki qayta tiklash ishlari xarajatlari qiymati bo'yicha amalga oshiriladi.

iqtisodiy kuchlari

ko'chmas mulk bilan qiyosiy yondashuv - bu operatsiya davomida energiya resurslar hisob mumkin tejash ichiga olmoqda. kommunal xarajatlarni doimiy o'sish, odamlar doimo muqobil energiya manbalarini tejash va undan foydalanish haqida o'ylab qiladi.

ob'ekt yanada ijaraga olingan bo'lsa Xususan, bu omil muhim ahamiyatga ega. ko'chmas mulk ijaraga olingan sof daromad kapitalning qaytish hajmi kichik, binoning yoki xonaning ishlashi uchun ishlatiladi xarajatlar, daromad nisbati katta.

Ushbu turkumda issiqlik yo'qotish tadbirlar o'tkazilmoqda kamaytirish uchun bo'lsin, metr borligini yoki yo'qligini o'lchash uchun qo'llaniladi.

boshqa ko'rsatkichlar

Baholash xizmati elementlar borligi yoki yo'qligi ko'rib o'z ichiga oladi. oddiy misol - bir Lift uyda yoki yo'q bo'lsa. aloqa to'liq yoki qisman yo'qligi mavjudligi, ko'proq mahalliy tizimiga ulangan. juda ko'p kamchiliklar bo'lsa, tuzatish pastga oshiriladi. ko'chmas mulk baholash ko'rsatkichlari turli hali o'tkaziladi.

hal etish bosqichlari

Barcha hisob-kitoblar haqida ochiq kodli ma'lumotlar qiyosiy yondashuv asosida shunga o'xshash ko'chmas mulk operatsiyalari bilan yaqinda amalga oshiriladi.

baholash qadamlar:

1. Yaqinda sotildi Çarpanlar aniqlash muayyan ko'chmas mulk segmentida o'xshash takliflar, o'rganish.
2. to'plangan ma'lumotlar alohida tahlil qilinadi va har bir gap, kiritish ko'chmas mulk bilan solishtirganda.
3. Izolyatsiya narxlash xususiyatlari, baholash hisobotida o'zgarishlar.

yo'lga narxlarda va qiyosiy yondashuv yakuniy qiymati baholash bo'yicha solishtiruv.

Afzalliklari qiyosiy yondashuv

Avvalo, usul imkon faqat tipik xaridorlar va sotuvchilar fikrini aks ettiradi qiladi.

Baholash hisob moliyaviy sharoitida o'zgarishlar, va hatto inflyatsiya hisobga olgan holda, joriy narxlarda aks etadi. Baholash har doim doimo topraklanmış.

muayyan mulkni baholash uchun, ko'chmas mulk bozorining barcha o'rganish uchun zarur emas, lekin faqat shunga o'xshash ob'ektlar. texnikasi ishonchli natijalar, juda oddiy.

... va kamchiliklari

• Bu haqiqiy narxini tashkil etish juda qiyin.
• ko'chmas mulk bozorining faoliyati va barqarorlikni haqida to'liq bog'liqligi.
• shunga o'xshash ob'ektlar sotish bo'yicha sezilarli farq ma'lumotlar uyg'unlashtirish, murakkabligi.

xulosa

ko'chmas mulk baholashda qiyosiy yondashuv mohiyati xaridor va sotuvchi, ham tushunish. texnikasi tomonlar ko'chmas mulk bozorini o'rganish va ular yo'qolgan emas ishonch hosil qilish imkonini beradi. baholash allaqachon qurib bitimlar asosida yoki boshqa sotuvchi taklif qilinishi mumkin. Har qanday holatda ham, qiyosiy usul - bir tizimlashtirish va shunga o'xshash xususiyatlari ma'lumotlar taqqoslash. Taqqoslash uchun shunga o'xshash ob'ektlar tanlash hisobga bunday garov qo'yish bilan tahdid sifatida maxsus yoki g'ayrioddiy omillar, olib asosiy narsa, qonunlar va mahalliy darajada qoidalarga yoki muvaffaqiyatsizlikka o'zgarishlar kredit shartnomasi, majburlov elementlar borligi rioya qilish.